2009年9月家住成都郫县的冯女士通过中介机构在郫县买了胡先生一套建筑面积120多平米的二手房,成交价格为26.5万.约定冯女士首付10.5万,其余房款办理按揭后银行贷款支付.合同签订后,冯女士支付了10.5万并取得钥匙.第二日,卖方用该10.5万元付清胡某之前在银行德抵押借款消灭了抵押权,取回了房产证并交中介保管.冯女士入住后对房屋又进行了简单装修和修缮.之后冯女士多次要求胡某协助办理过户未果诉至郫县人民法院,诉讼过程中,卖方的妻子(注:在离异后到重庆再婚,买方不知情,房产证上产权人只有胡某,该房又是胡某再婚前购买,再婚后登记的产权)作为有独立请求权的第三人提起诉讼,要求撤销买卖合同.

律师操作:

出现这种情况后,我作为代理律师,第一反应是:冯女士主张继续履行合同肯定不行了.合同应当是无效的.进一步思考,冯女士在整个过程中没有过错(从房产证看只有一个产权人,也知道胡某已经离婚,胡某在重庆再婚的事实从未告知冯女士).所以迅速调整诉讼方案:变更了诉讼请求,主张损害赔偿.及时委托房屋造价咨询机构评估房价涨溢.时间从2009年9期算到诉讼开始约半年时间.涨溢价(含装修和市价差)共计7万多元.最终认定合同无效,冯女士的赔偿请求全部获得法院支持,被告胡某也未上诉.

律师点评:

本案提示1、二手房交易时应当事先调查,买卖双方是不是有完全的处分权,否则有可能导致合同无效或者被依法撤销；2、诉讼中遇到新情况后律师要及时调整诉讼方案，及时变更诉讼请求，并组织收集相应的证据，否则很面临最终因证据不足不能获得合理赔偿的危险，给当事人造成经济损失。